老孫家的房子拆遷已經(jīng)是十年前的事了。當時，被拆遷的房屋里在冊人口只有孫老太一個人。老孫家共有5個子女，孫子小添是老二家的孩子。房子拆遷時，孫老太得了一套經(jīng)濟適用房的指標，就因為這套經(jīng)濟適用房，惹得祖孫倆因矛盾一路打到了法院。孫子說自己是借名買房，但老太太說沒這么回事。借名買房到底能不能成立？法院對此做出了判決。

孫子把87歲奶奶告到法庭

2015年，小添將自己87歲高齡的奶奶告到朝陽法院。據(jù)小添講，當初奶奶家的房子拆遷時，奶奶和他們一家就已協(xié)商好，將安置房的購買權讓給小添，小添父母代他支付購房款。也就是說，小添借用孫老太的名義購買了這套經(jīng)濟適用屋。

此后，由小添父親辦理了拆遷協(xié)議、購房合同、選房交款及新房交付等全部手續(xù)，還代小添支付了25萬余元購房款，小添另外支付了5623元的其他費用。2011年10月，入住手續(xù)辦完后，小添花錢裝修了房屋，之后和新婚妻子一直住在這套房子里。

家庭矛盾自2012年開始。小添稱，奶奶對允諾他借名買房反悔了，多次要求他們小兩口騰房。祖孫三代的戰(zhàn)火越演越烈，甚至打到了某電視臺的調(diào)解節(jié)目上。

多年來，矛盾始終沒有解決，小添的父親在此期間也因疾病惡化去世。于是2015年小添正式將孫老太告上法院。他認為，他與奶奶之間已經(jīng)形成借名買房的關系，涉案房屋幾年后就可具備過戶的條件，奶奶依約履行合同是完全可行的。

為證實自己所言，小添向法庭提交了一份“經(jīng)適房購買說明”。當中載明，在平房拆遷之初，張老太已將此安置房的購買權和今后的產(chǎn)權讓給了孫子小添，待日后辦理過戶手續(xù)，落款口述說明人是張老太的簽字，落款日期為2009年。同時，小添還提交了一份2014年年底與張老太的一段談話錄音為佐證。

在小添看來，這幾年北京房價漲幅劇烈，奶奶違背當初借名買房的承諾強行要求他騰房，但按照現(xiàn)在的市場價他要購買同樣的房子，損失巨大。因此，小添起訴要求法院判令孫老太返還購房本金及相關費用，并賠償他涉案房屋的增值和裝修損失近180萬元。

奶奶稱倆指標不可能都給一個孩子

然而，孫老太卻稱沒有借名買房這回事。據(jù)孫老太講，當初房子拆遷時，給了兩個經(jīng)適房指標，一個就是本案中涉及的這套房，另一套已經(jīng)登記在了小添父親的名下，而且有一部分拆遷款也給了小添父親。孫老太有五個子女，不可能將拆遷款和兩個購房指標都給了這一個兒子。

孫老太稱，當初因為小添要結婚，她心疼孫子，只同意他住其中的一間，且小添父母承諾照顧孫老太。但2012年老伴兒去世后，孫老太住進小添父母家，他們卻不履行照顧的承諾，還將她逐出家門，孫老太這才要求小添搬離房屋，但被拒接。

關于“經(jīng)適房購買說明”，孫老太說她不識字，當初是在一張空白紙上簽的名。后來上了電視調(diào)解節(jié)目，她才知道這份說明的存在，之后便做了撤銷聲明。

整個訴訟，孫老太的另一個女兒成為她的委托代理人。在該案審理期間，孫老太也將孫子、孫媳起訴，要求小兩口子騰房，結清物業(yè)費、煤氣費、水電費，并支付房子使用期間的租金等。

法院判決借名合同無效返錢騰房

案件審理過程中，法院委托評估公司對涉案房屋在2009年和訴訟時的市場價值分別進行了評估。

結合該案證據(jù)，朝陽法院經(jīng)審理認定，小添與孫老太之間存在借名買房的關系。但由于涉案房屋是經(jīng)濟適用房，因此雙方之間的借名購房合同應屬無效，對此雙方均存在過錯。

法院判決孫老太返還小添25萬余元購房款及其他相關費用5623元，并賠償小添包括裝修在內(nèi)的房屋增值損失55.5萬余元。

而在孫老太訴孫子孫媳的騰退案件中，法院判決小添兩口子騰退房屋，并將房屋的鑰匙、購房合同、相關協(xié)議、發(fā)票以及電卡、煤氣卡等交給孫老太。此外，小添在法院判決其應騰退房屋后而未騰退房屋期間，應按照每月3500元向孫老太支付房屋占用費。目前，這兩起案件的判決均已生效。

法官分析

經(jīng)適房借名買賣為何無效？

這兩起案件的主審法官趙佳解釋說，2008年4月北京市住建委發(fā)布了一則《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》，以2008年4月11日為分水嶺，2008年4月11日之前簽訂購房合同的“老經(jīng)適房”，滿五年后，可直接上市交易；2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新經(jīng)適房”，若滿5年后上市交易，需要先由區(qū)縣住保部門出具《已購經(jīng)濟適用住房上市出售意見》，同等價格條件下，區(qū)縣住保部門可優(yōu)先回購。區(qū)縣無力回購的，可由市保障房建設投資中心實施回購。

趙佳說，由于所謂的借名買賣實則是為規(guī)避限制上市交易的政策規(guī)定，所以2008年4月11日之后的經(jīng)濟適用房，借名購房合同通常被認定為無效。

借名購房合同被認定無效后產(chǎn)生的損失該由誰來承擔？趙佳表示，這從法律上講叫“締約過失”。誰存在締約過失，誰就應當對損失承擔賠償責任。在孫老太的案件中，由于違反政策規(guī)定，借名購房合同被認定，孫老太和小添都有責任，因此雙方應各自承擔損失的50%。對于小添來說他的損失就是由于房價上漲造成的差價損失，這個損失奶奶應當承擔一半的責任。

農(nóng)村房產(chǎn)拆遷借名買賣通常有效

趙佳告訴記者，現(xiàn)階段，借名買房更多出現(xiàn)在農(nóng)村的拆遷中。被拆遷人一般是宅基地登記的使用人，但是只要戶口在宅基地上或者經(jīng)村里認可實際在此居住的都可以被列為被安置人。被安置的房屋，一般以被拆遷人的名義購買，但這并不意味著安置房就是被拆遷人一個人的，而是所有被拆遷人和被安置人的共同財產(chǎn)。

“這種農(nóng)村拆遷安置房并不是經(jīng)濟適用房，而是按經(jīng)濟適用房管理的房屋，這種房屋不受5年上市條件的限制，是可以買賣的?！壁w佳說，但通常此類房屋的產(chǎn)權證下來較晚，如果被拆遷人或安置人在產(chǎn)權證下來前將房屋出售，法院通常會認可這種約定行為，不會認為買賣合同無效。

老人借名給子女購房事先考慮清楚

當年在很多老公房的拆遷或房改中，都曾出現(xiàn)過本案中孫老太家的情況。盡管當時的購房價格現(xiàn)在看來實在低廉，但在那個年代仍然不是所有人都能拿得出錢來。所以經(jīng)常是其中一個有經(jīng)濟能力的子女出錢，約定以老人的指標購房。但后來由于房價上漲，便由此引發(fā)出父母子女、兄弟姐妹之間的家庭矛盾。

曾經(jīng)有過這樣一起案件。老王家有子女7人，1998年老王承租的位于北京朝陽區(qū)的單位宿舍進行房改。因老五夫妻倆與老王共同居住，經(jīng)老人同意、家庭成員共同協(xié)商、簽字確認，老五夫妻出錢借父親老王的名義購買了這間宿舍房，并約定在老人去世后，房子的所有權歸老五夫妻所有。

2014年，老人去世，房子面臨過戶的問題，卻遭到其他子女的反對。有子女就提出，雖然老五夫妻與父母之間簽訂的協(xié)議書確實是父母的意愿，也經(jīng)過了兄弟姐妹的同意，但后來房子漲價了，父母也有一種意愿，想讓其他子女得到一些利益。他們提到，父親在世時，老五夫妻多次提出過戶，父親都不同意。2010年，母親又重新委托其他子女對房產(chǎn)所有權進行決斷、處置和安排。

但這起案件經(jīng)法院審理認可了借名購房合同的效力，法院最終判決該房屋歸老五夫妻所有。

對此，趙佳表示，如果不是涉及經(jīng)濟適用房，又不存在其他合同無效的情形，那么產(chǎn)生糾紛后，法院通常會按照當初借名購房合同的約定處理。

佰佰安全網(wǎng)提醒：對于老年人來說，如果有子女要借名買房，還是要綜合方方面面的情況考慮清楚，以免引發(fā)不必要的家庭矛盾。相關安全防范知識盡在本網(wǎng)財產(chǎn)安全知識頻道。