房東趙女士寫的定金收條。

衢州的蔣女士，一直在杭州濱江做小生意。能在杭州有套房，是她的夢想。

這不，經(jīng)過十幾年的打拼，這個月蔣女士準備出手了，她看中了杭州濱康小區(qū)的一套房子，簽了意向書并付了定金。為了能夠湊齊房款，蔣女士趕緊回到衢州老家，把老家唯一的房子都賣了。

讓蔣女士萬萬沒想到的是，老家房子的事情剛解決，她滿心歡喜準備接收杭州的房子時，杭州房東突然告訴她：“不賣了！”

老家房子賣了，杭州房東卻不賣了，蔣女士很崩潰?！拔乙幌伦幼兊脽o家可歸了！”

對此，浙江五聯(lián)律師事務所資深律師蘭艷霞認為，既然雙方已經(jīng)簽了意向書，而且蔣女士按約定支付了定金，那么就適用于“定金罰則”，房東單方面違約需要支付雙倍的定金給購房者。

杭州房東變卦

稱意向書沒有法律依據(jù)

蔣女士看中的是濱康小區(qū)28幢的一套房子，80平方米?！耙驗槲揖驮谶@個小區(qū)做生意，對小區(qū)熟悉，環(huán)境也很滿意，那套房子也很喜歡?！?

雙方最后談成的價格是：房價123萬，加上中介費和稅費，一共是136萬。3月14日，在房屋中介的見證下，蔣女士跟房東趙女士簽訂了房屋買賣意向書，并把定金5萬元打給了房東趙女士，然后就回衢州老家了，因為她只有把老家的房子賣掉，才有錢付余下的房款。

回家不久，房子就賣掉了，131萬。蔣女士心想自己再添點錢，在杭州買下心儀的房子不在話下。

不過，讓蔣女士萬萬沒想到的是，等她從老家回到杭州，房東趙女士告訴她，房子不賣了！

當初幫助搭線的中介業(yè)務員小廖也表示為難，他說已經(jīng)找過房東溝通過多次，聽得出來房東就是覺得賣得太便宜了，所以想毀約。

聯(lián)系上房東趙女士，她的態(tài)度很明確，只愿意退還定金，但房子肯定是不賣了?！拔矣X得意向書是沒有法律依據(jù)的?！?

蔣女士很懊惱，房東的出爾反爾，打亂了她的生活節(jié)奏。而按照意向書，房東毀約是要賠償雙倍定金的，不過房東趙女士表示，她最多能退定金5萬元。

意向書有法律效應

定和訂兩個字有講究

錢報記者注意到，在意向書第七條違約責任上，有明確注明：若甲方（注：房東）未能按第四條約定簽署《杭州市房屋轉讓合同》，甲方應雙倍返還定金。

現(xiàn)在蔣女士覺得很委屈，她不禁要問，真如房東所說，意向書是沒有法律依據(jù)的？房東不需要承擔賠償嗎？

昨天，記者也就此請教了多位律師，大家的態(tài)度很明確，意向書具有法律效應，而且在違約責任一欄的約定，也符合現(xiàn)有法律要求。而這里又涉及買房時常見的一對詞： “訂金”、“定金”。

“定金”屬法律用語，是一種對債權的擔?？?，應以書面形式約定。

而“訂金”非法律用語，通常被理解為預付款。在司法審判中，二者的法律后果也不同。

浙江五聯(lián)律師事務所資深律師蘭艷霞介紹說，若是“定金”，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，就應適用定金罰則，而且定金有著嚴格的法定條件：1.定金必須以書面形式進行約定；2.定金必須實際完成了交付；3.定金數(shù)額不得超過合同標的20％；4.給付定金一方如果不履行義務，無權要求另一方返還定金；5.接受定金的一方如果不履行義務，需向另一方雙倍返還定金，這就是“定金罰則”的基本精神。

相比較“訂金”，并不具備定金所具有的擔保性質(zhì)，可視為“預付款”，當合同不能履行時，除不可抗力外，應根據(jù)雙方當事人的過錯承擔違約責任。

蘭艷霞律師建議，如果趙女士拒不履行違約責任，蔣女士可以通過起訴的方式維護自己的權益。