70年產(chǎn)權(quán)什么意思?

京華時(shí)報(bào)報(bào)道，2015年5月19日，多家房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布一篇有關(guān)房地產(chǎn)稅加快進(jìn)入立法、中央取消房產(chǎn)證70年產(chǎn)權(quán)的文章，業(yè)內(nèi)人士表示并不靠譜。

背了幾十年房貸拿到房本，你卻發(fā)現(xiàn)自己仍然像是個(gè)長期租戶，要住下去可能還得接著交錢。

這并非沒有可能，根源就在于現(xiàn)行法律規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為70年。

國土資源部部長姜大明在3月份接受媒體采訪時(shí)表示，房屋所有權(quán)不存在使用期限問題。2007年頒布的物權(quán)法也明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的自動續(xù)期。

取消房屋70年產(chǎn)權(quán)是個(gè)謠言，可是，續(xù)期細(xì)則遲遲沒有動靜，要不要接著交錢，交多少錢，對所有有房和無房的人來說，都是涉及切身利益的大事。

70年產(chǎn)權(quán)是怎么來的?

要搞懂這個(gè)問題，必然不能回避中國的土地所有制和土地管理發(fā)展史。

我國實(shí)行的是土地的社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制。因此，土地不能買賣，甚至1988年以前的憲法規(guī)定，連土地出租都是不允許的。

據(jù)中國共產(chǎn)黨新聞網(wǎng)報(bào)道，上世紀(jì)80年代以來，傳統(tǒng)的福利分房制度(包括實(shí)物福利分配、低租金近乎無償使用、國家或單位所有的體制)弊端日益凸顯，全國住房緊張的狀況直接催生了房改的提速。

1980年鄧小平提出了改革城鎮(zhèn)住房投資的設(shè)想之后，福利分房向住房商品化改革逐漸啟動。

為了推動房改，我國于1987年頒布了《土地管理法》，并于1988年、1998年和2004年先后進(jìn)行了3次修訂，刪除了“禁止土地出租的內(nèi)容”，增加了“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”、“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”等規(guī)定。

法律的更改適應(yīng)了現(xiàn)實(shí)的需要，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，盤活了土地資源，但是土地使用權(quán)期限應(yīng)該定為多久?

放眼望去，國際上絕大多數(shù)國家實(shí)行土地私有制，沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。學(xué)者將目光投向英國殖民統(tǒng)治下的香港。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁告訴中國企業(yè)家網(wǎng)，英國皇家把在本土土地批租的手段用到了香港，由于中英租借時(shí)限為99年，所以香港最早租賃時(shí)限也是99年，隨著時(shí)間臨近逐漸縮短。

當(dāng)時(shí)的土地管理局拿香港做樣本，一開始提出了住宅50年產(chǎn)權(quán)，之后上報(bào)給國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)被問及“能不能再長一點(diǎn)”，最終就變成70年了。

這一說法得到曾任中國第一任國家土地管理局局長王先進(jìn)的印證。

多家房產(chǎn)網(wǎng)站報(bào)道，王先進(jìn)談到，原先定了50年，后來一位主要領(lǐng)導(dǎo)問年限長一些行不行，他表示“再增加幾十年可以。后來制定法律時(shí)，就變成最高年限70年。”

此外，根據(jù)1990年國務(wù)院出臺的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限分別為：工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

70年后，我們會不會“無家可歸”?

從上世紀(jì)90年代推行房改開始算起，最早的商品房房齡也不過30多年，可房子和土地的歸屬不能到了70年后再解決。

據(jù)鳳凰房產(chǎn)報(bào)道，有專家認(rèn)為，土地自身的價(jià)值不斷升值，而地面上的建筑物則隨著居住年限的延長而必然會折舊，也就是必然會相對貶值，因此，一些敏感的購房者已經(jīng)發(fā)出了“70年后，我們在自己的土地上無家可歸”的疑惑。

2007年出臺的物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅“建設(shè)用地使用權(quán)”期間屆滿的，自動續(xù)期。這在一定程度上給有房的業(yè)主吃了顆定心丸?？扇绾卫m(xù)期仍然沒有詳細(xì)規(guī)定落地。

同時(shí)，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條和41條分別規(guī)定，“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”; “土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?

北京市2005年出臺《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法(試行)》，其中第二十五條規(guī)定：“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回?！?

這些語焉不詳?shù)姆ㄒ?guī)難免讓許多購房者擔(dān)憂，“土地使用權(quán)”70年到期后怎么辦?要不要繳納土地出讓金?如果還要交錢，自己是否等于是長期的租房，當(dāng)了這么多年的“房奴”是否值得?如果不繳，政府無償收回土地，我們的房子怎么辦?

70年產(chǎn)權(quán)帶來的問題還不止于此，

據(jù)燕趙都市報(bào)報(bào)道，北京大學(xué)光華管理學(xué)院朱國鐘研究發(fā)現(xiàn)，70年產(chǎn)權(quán)對中國城市化進(jìn)程、對社會發(fā)展和民生保障都有著重要影響。

對于臨近土地使用期限的房子，人們不大會對住房進(jìn)行翻修和重新開發(fā);住宅老化，富人自然會尋求新住宅，而新建筑總是在城市周邊地區(qū)開發(fā)出來，導(dǎo)致的結(jié)果就是城市擴(kuò)張得厲害，老城區(qū)會老化得厲害。

朱國鐘個(gè)人推測，“以后中國也會出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，聚集在現(xiàn)在的高層建筑區(qū)里面?！?

另外，據(jù)新京報(bào)報(bào)道，2011年銀監(jiān)會在公開辦復(fù)全國政協(xié)委員“以房養(yǎng)老”提案時(shí)表示，我國現(xiàn)有的制度——房屋產(chǎn)權(quán)70年，致“以房養(yǎng)老”難推行。

如何解決，看專家的四大設(shè)想

據(jù)新浪房產(chǎn)報(bào)道，業(yè)內(nèi)專家給出的解決辦法之一就是重簽合同，續(xù)繳出讓金。

這一做法的最大障礙是：屆時(shí)小區(qū)業(yè)主們作為分散的個(gè)體，很可能無法在怎樣繳和繳多少土地出讓金方面達(dá)成共識。同時(shí)，這筆土地使用金具體數(shù)額多少，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿繳納，法律是否允許強(qiáng)行拆遷該業(yè)主的房屋，都是個(gè)未知數(shù)。

土地管理專家林增杰告訴燕趙都市報(bào)，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場價(jià)的差額。至于再次申請的期限，不應(yīng)該超過30年。

辦法之二就是房隨地走，國家補(bǔ)償，或者用類似拆遷安置的辦法解決。

但這一設(shè)想不得不面對的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面，《物權(quán)法》確定保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡單的“國家補(bǔ)償——個(gè)人拆遷”的形式?？偟膩碚f，這不是國家和業(yè)主“共贏”的方式。

中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇在微博上提出的辦法可謂另辟蹊徑：即堅(jiān)持土地國有和集體所有公有制度不變，延長企業(yè)、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。這樣可以確立土地使用者的使用年期產(chǎn)權(quán)，可以交易、抵押、入股和繼承。唯此可理順一切。

此外，眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，因?yàn)?0年產(chǎn)權(quán)期限沒有到期，因房屋土地使用年限問題給購房者造成經(jīng)濟(jì)損失的現(xiàn)實(shí)個(gè)案還比較鮮見。將來，國家政策會持續(xù)調(diào)整和法律法規(guī)也會適時(shí)完善，將進(jìn)一步推動全社會對房屋產(chǎn)權(quán)及其價(jià)值的理解，購房者也將更加理性。

70年產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期不是個(gè)小事，對于普通人來說，房子是最大的財(cái)產(chǎn)，但這最大的財(cái)產(chǎn)卻處于價(jià)值不確定狀態(tài)，是問題不迫切，還是有關(guān)部門不作為，甚或是不想因此影響房地產(chǎn)市場?

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