昨天，統(tǒng)計局公布了4月份的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。結(jié)果，股市有了一些微妙的反應(yīng)：一方面上證指數(shù)下跌，另一方面地產(chǎn)股板塊大漲。這其中，有何玄機?

總體來看，股市經(jīng)濟(jì)的晴雨表，雖然本輪中國牛市被稱為“杠桿牛”、“改革牛”，但當(dāng)月度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)超預(yù)期的糟糕的時候，股市表現(xiàn)一下也屬正常。今年一季度，GDP增幅已跌至7%，這是09年二季度以來的新低。而新公布的1-4月數(shù)據(jù)：消費品零售總額、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)皆差。尤其是固定資產(chǎn)投資增幅下滑至12%。

而地產(chǎn)股走強，則反應(yīng)了樓市復(fù)蘇勢頭。地產(chǎn)股對兩個因素敏感，一是政策變化，二是新房成交量變化。新公布的數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)市場，形成了一種反差：潛在供應(yīng)端收縮，而需求端擴張。

從供應(yīng)端看，1-4月份，全國待售商品房面積繼續(xù)攀升，現(xiàn)貨供應(yīng)比較充足。但是，全國房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)土地購置面積、房屋新開工，這三個期貨供應(yīng)指標(biāo)皆低迷，說明開發(fā)企業(yè)擴張節(jié)奏放緩，不愿加大購地與投資。這也隱含著一個信號：明后兩年新樓盤供應(yīng)將偏少。當(dāng)前不購進(jìn)“面粉”，未來“面包”就難放量。

從需求端看，1-4月全國商品房銷售面積同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點，比1-2月份收窄11.5個百分點，這是過去一年最小的累計跌幅。而單看4月份，商品房銷售面積同比增長7%，這是2014年以來首次出現(xiàn)單月正增長。說明全國的房屋銷售正在復(fù)蘇。

其實，一二線城市的住宅成交量，早在去年10月就開始復(fù)蘇了。9.30房貸放松政策一出臺，市場預(yù)期便發(fā)生了明顯改變，購房者入市積極性不斷提高。如今，包括了三四五線城市的全國成交數(shù)據(jù)，也出現(xiàn)了整體的復(fù)蘇，說明市場回暖態(tài)勢，已是板上釘釘。

關(guān)于房價。如果看一線城市房價，則去年年底就已開始止跌反彈。估計今年下半年，多數(shù)二三線城市的房價也都會隨之上漲。從全國也來看，1-4月份商品房成交均價同比上漲1.8%，這也是2014年以來的最大漲幅。按此趨勢，將今年和明年全國房價漲幅，還將有所擴大。尤其是明年，需求繼續(xù)釋放，但新盤供應(yīng)放慢(主要是去年和當(dāng)前購地量偏小)，則房價將加速上漲。

上述只是分析市場走勢。接下來，探究房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。2003年，“國18號文”首次明確房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。后來持續(xù)的進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事實上，無論是發(fā)展中國家，還是發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

經(jīng)濟(jì)有三架馬車，投資、消費和凈出口。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)低迷，主要原因是投資降速。投資當(dāng)中又包括三塊：基建、房地產(chǎn)、工業(yè)。今年1-4月投資增幅下滑至12%，其中基建仍保持20%的高增長，但工業(yè)投資和房地產(chǎn)投資皆差，其中房地產(chǎn)投資只有6%，而2014年1-4月份還高達(dá)16%，過去十幾年的均速更高達(dá)20%以上。房地產(chǎn)正在嚴(yán)重拖經(jīng)濟(jì)后腿!

所以，要想經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長，必須穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。但要想穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是，開發(fā)商只有通過銷售回籠資金，才有錢去購地;只有房價上漲，開發(fā)商才能賺到錢，才愿望擴大再生產(chǎn);而只有拿地、建房，才能穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。

因此，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系及作用機制，注定了：房地產(chǎn)調(diào)控必須放松，住宅成交必須反彈，房價必須上漲。當(dāng)然，我們都不希望房價大漲，不要重現(xiàn)2007、2009、2013年這樣的大漲?？紤]到我國住宅庫存較大的現(xiàn)狀，今明兩年全國房價不可能大漲。但一線城市和少數(shù)二線城市的房價，仍具有較大的上沖動能。君不見，過去半年深圳房價已經(jīng)漲紅了眼么。