原標題：業(yè)主換物業(yè)要持盾牌，“惡仆欺主”不能忍——張德筆

觀點：

1業(yè)主、物業(yè)之間“主仆顛倒”，和物業(yè)公司的歷史傳承、業(yè)委會形同虛設有直接關系。

2業(yè)主自治并不適合所有小區(qū)，但是一條可以嘗試的道路。

南京江寧區(qū)最大小區(qū)——托樂嘉小區(qū)在今年7月的業(yè)主代表大會上，通過決議，更換物業(yè)公司，業(yè)主代表投票通過率為99.7%。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，三分之二以上業(yè)主同意，便可更換物業(yè)公司。然而，物業(yè)公司到期后不肯撤離，業(yè)主眾籌資金購買防暴盾牌、頭盔組建“護衛(wèi)隊”，雙方劍拔弩張，戰(zhàn)火一點就燃。

新老物業(yè)交接困難，全國普遍，業(yè)主和物業(yè)之間的關系，為何變成這樣？

東家換不了管家已成常態(tài)

從法律層面來看，誰是誰非已經(jīng)清楚。可是，業(yè)主為什么要全副武裝呢？據(jù)媒體報道，今年10月，小區(qū)物業(yè)保安和部分業(yè)主發(fā)生沖突，現(xiàn)場甚至有保安拿著菜刀和警棍追打業(yè)主。

業(yè)主組成護衛(wèi)隊，要求物業(yè)到期撤離業(yè)主組成護衛(wèi)隊，要求物業(yè)到期撤離

類似的新老物業(yè)交接沖突，不分時間，不分地點，不分小區(qū)高檔與否，幾乎每天都在上演。基本的格局都是“請神容易送神難”。甚至有極端案件發(fā)生，2014年元旦，上海大唐盛世花園小區(qū)新老物管交接時，雙方對峙互罵，一名老物管公司的員工駕車沖向新物管列隊的人群，導致2死6傷。

從物業(yè)公司的歷史沿襲來看，他們做慣了“二政府”，豈是你想換就能換

在國內(nèi)小區(qū)維權糾紛中，常常是作為管家的物業(yè)公司，遠遠要比作為東家的業(yè)主還像主人。

這一特點，要放在物業(yè)公司的歷史變遷中觀察。在90年代商品房推向市場之前，所有的房屋，都是政府所有的公房，作為政府職能部門的房管局行使管理職能。在商品房產(chǎn)生后，物業(yè)管理才應運而生。但是，當時比較大的開發(fā)商和物業(yè)公司，有很多都是從房管部門改制而成。

在這種情況下，物業(yè)公司只可能是“管理”的角色，而不可能定位于服務。一方面，地方政府出于便于管理的思維，會主動地賦權物業(yè)公司，以增加管理職能；另一方面，由于眾所周知的原因，開發(fā)商與政府部門有著緊密聯(lián)系，開發(fā)商旗下的物業(yè)為了使他們管理主業(yè)“名正言順”，也希望政府部門“授權”物業(yè)行使管理職能，雙方一拍即合。

所以，現(xiàn)在回過頭去看老的《物業(yè)管理條例》時，就不難發(fā)現(xiàn)當時物業(yè)作為“二政府”的深刻烙印。

2007年，根據(jù)《物權法》的要求，修訂后的《物業(yè)管理條例》，也已經(jīng)將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”。由“管理”轉(zhuǎn)變成“服務”，這是定位的巨大變化，情況應該會發(fā)生根本變化吧？

改變沒有這么容易。當一個人或一個部門，從管理者的角色下野，進入一個服務者的定位，最難改變的是心態(tài)，這直接影響他們的行事風格。各行各業(yè)都是如此。這決定了我國的物業(yè)“管理”向“服務”的轉(zhuǎn)型，必然是一個漫長且艱難的過程。

被寄予厚望的業(yè)委會難以施展抱負

中國的小區(qū)物業(yè)體系比較復雜，有兩個概念先要說清楚，一個叫做業(yè)主大會，一個叫做業(yè)主委員會（簡稱業(yè)委會）。業(yè)主大會由所有業(yè)主組成，是小區(qū)自治管理組織，業(yè)主大會通過選舉產(chǎn)生業(yè)委會，它是業(yè)主大會唯一執(zhí)行機構。

為什么中國的業(yè)主和物業(yè)之間會有“主仆顛倒”這種情況出現(xiàn)呢？最根本的原因是，本應該強勢的業(yè)主大會和業(yè)委會沒有起到作用——業(yè)主不能有效地組織起來，缺乏溝通、交流和共同行動的能力。

有房地產(chǎn)律師論證，對于有幾千戶居民的社區(qū)來說，物業(yè)公司基本上不可能被炒掉。既然無法找到開幾千業(yè)主會議的地方，就只能采用書面形式征求業(yè)主意見，而靠挨家挨戶敲門，不可能征集到三分之二業(yè)主的反對票。

業(yè)委會不僅形同虛設，而且往往得不到業(yè)主的信任

即使像托樂嘉小區(qū)一樣，收齊了反對票，物業(yè)公司如果打定主意不走，業(yè)主往往也無計可施。因為根據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)委會不具有法人資格。沒有法人資格的業(yè)委會如果起訴開發(fā)商（包括物業(yè)公司），手續(xù)非常麻煩。以某地法院公布的數(shù)據(jù)為例，在2013年受理的298件物業(yè)管理糾紛中，只有2件為業(yè)委會代表業(yè)主起訴，其余均為業(yè)主個人與物業(yè)公司之間的糾紛。

為什么業(yè)委會一直不具備法人資格，而只能在少數(shù)地區(qū)試點呢？根本原因是，地方政府不支持。理由如前所述：

1，地方政府和開發(fā)商之間有著千絲萬縷的利益關系，物業(yè)管理又恰好是開發(fā)商利益中的一部分；

2，不希望業(yè)主組織起來維權，一維權就會起糾紛，就會有群眾聚集事件，地方政府最頭疼的就是這些事。

所以，給業(yè)委會賦權一直沒有提上議事日程。

業(yè)主自治或許是一條值得探索的路

從上兩段分析的病灶來看，讓業(yè)委會具備法人資格、切斷地產(chǎn)商和物業(yè)公司的裙帶關系，都是目前“東家難換管家”的應對之策。而不是不繳物業(yè)費。

中國物業(yè)的特色是飛揚跋扈，中國業(yè)主的特色是拖欠物業(yè)費，甚至有業(yè)主認為“拒絕交費，可以幫助物業(yè)意識到咱們業(yè)主的價值”“只要這個小區(qū)還有一個人沒交物業(yè)費，我就不交”，某些業(yè)主的這類行為，毫無疑問會把整個小區(qū)拖入一個惡性循環(huán)中。

學會做業(yè)主，也需要一個過程。這不僅僅是“我是主人”的問題，還是“我怎么做主人”的難題。嚴格意義上，業(yè)委會是“有產(chǎn)者聯(lián)盟”，是一群想要保護私產(chǎn)的人聚合在一起，他既有公共性（爭取小區(qū)公共利益），也有私人性（小區(qū)內(nèi)租房者無權參加業(yè)委會）。

既然是“有產(chǎn)者聯(lián)盟”，那么它就有自治的可能。實際上，在全國各地，已經(jīng)出現(xiàn)了不少業(yè)主自治（通過業(yè)委會）的成功案例。一般模式是，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司不滿意，撤換后還是不滿意，遂由業(yè)委會聘請物業(yè)經(jīng)理人，組建管理團隊，設財務、綠化保潔、停車管理、治安和保修等小組，各小組負責人由業(yè)委會成員擔任。

業(yè)主自治模式業(yè)主自治模式

在業(yè)主自治過程中，會出現(xiàn)很多問題，翻看成功的案例，一般有以下幾點經(jīng)驗教訓：

1，小區(qū)不能過于龐大；

2，要有非常負責的業(yè)委會；

3，要確保資金安全和公開；

4，要配合度很高的業(yè)主。

如果能滿足以上4個條件，業(yè)主自治的效果或許會比交由物業(yè)公司負責更好?？傊?，這是一條值得探索的道路，它最大程度地滿足了業(yè)主當家作主的想法，也是培育公民社會的重要前站。

物業(yè)公司是向業(yè)主提供服務的服務者，業(yè)主是花錢購買服務的顧客，為什么這筆生意不僅沒有“買賣不成仁義在”，反而一定要弄得這么難看呢？

網(wǎng)友評論：

網(wǎng)友：紫氣東來：

物業(yè)公司基本是開發(fā)商成立的，開發(fā)商和地方實權官員是中國最團結(jié)的群體，天不怕地不怕的物業(yè)公司就官商勾結(jié)的利益鏈條上的一環(huán)!

網(wǎng)友：╃Founder╃

一般的小區(qū)，居委會和街道辦來管就行了，普通小區(qū)取消物業(yè)管理公司，別墅可以自己聘請

網(wǎng)友：多琴多藝

惡仆欺主的現(xiàn)象豈止是物業(yè)管理一個領域？在中國十分普遍！

網(wǎng)友：落墨

就像現(xiàn)在花錢請保姆，保姆在雇主家里反仆為主

網(wǎng)友：竹吟晨風

惡仆欺主的事情全國來說都是司空見慣的吧小區(qū)以成立，就必然少不了來一個開發(fā)商和某些人說了算的物業(yè)公司進駐，這是一個奇怪的現(xiàn)象。然后他們來了，干的好不好業(yè)主說了不算，滾蛋不滾蛋，業(yè)主們一樣說了不算，最后成了自己花錢請了個爺。這是踏馬的什么道理？

網(wǎng)友：天晴·下雨

我們小區(qū)也是這樣，服務質(zhì)量超級差，還沒辦法換了它，這次還因為拒交物業(yè)費，把我們業(yè)主告了！

網(wǎng)友：自由在對岸

說明這些小區(qū)有油水，如果是個連費都收不到的，就沒有這類現(xiàn)象了！

網(wǎng)友：foxinqiao

業(yè)主更換物業(yè)公司天經(jīng)地義，物業(yè)公司賴著不走此風不可漲。

網(wǎng)友：風跡

因為物業(yè)收益非常暴利，一塊肥肉誰都舍不得放嘴。

討論：

1.你小區(qū)的物業(yè)讓你滿意嗎？

2.你認為小區(qū)內(nèi)業(yè)主自治有可行性嗎？