法律人都知道，物權(quán)法兩大特征，一是本土性，二是基礎(chǔ)性。

所謂本土性，是指它總是與一國、一地區(qū)的傳統(tǒng)和歷史息息相關(guān)。例如，美國的物權(quán)制度中，聯(lián)邦與各州的財產(chǎn)范圍以及私人財產(chǎn)范圍各有畛域，在若干場合，復雜得令人咂舌，這與美國的殖民地歷史、西進運動乃至南北戰(zhàn)爭都息息相關(guān)。而我國臺灣地區(qū)的現(xiàn)行土地制度，也與上世紀50年代寶島上發(fā)生的土地改革相生相依。所以，一國有一國的物權(quán)法，與全世界大同小異的合同法規(guī)則恰恰相映成趣。

所謂基礎(chǔ)性，是指物權(quán)法確定了一國一地區(qū)的基本財產(chǎn)秩序，大到土地能否私有、房屋如何獲得，不動產(chǎn)如何公示，小到動產(chǎn)如何流轉(zhuǎn)，都在規(guī)范之內(nèi)。這不僅僅是一國之內(nèi)各個主體能否各得其所的秩序，更為重要的是，它是國民進行交易的基礎(chǔ)，是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的前提，甚至是一國一社會道德環(huán)境的重要因素。所謂，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無道德。

也因此，物權(quán)法是國家權(quán)力與私人權(quán)利的共同地帶（所謂強制性與任意性）、是秩序與效率的重疊場域。

關(guān)于物權(quán)法，最高法院曾于2009年頒布《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。這一司法解釋，旨在解決我國城市居民住房市場化已經(jīng)發(fā)展至一定程度、商品房成為城市居民主要居住形態(tài)的背景下，“業(yè)主”對房屋的權(quán)利問題。

通俗地說，就是大家對于所購買的那套“單元房”，在法律上擁有何種權(quán)利，這些權(quán)利在實踐中如何行使，以及產(chǎn)生糾紛時法院應(yīng)如何裁判的一套規(guī)則。應(yīng)該說，作為物權(quán)法的第一個司法解釋，這個文件順勢而為、相時而動，對于解決城市居民小區(qū)中的車位問題、房屋的范圍問題、業(yè)主的民主投票問題、業(yè)主對于小區(qū)綠地的權(quán)利等問題，起到了開創(chuàng)性作用。

而今天最高法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（下稱物權(quán)法司法解釋），則將目光投向了更為基礎(chǔ)性的問題上。這一司法解釋，以物權(quán)法總則為主要解釋對象。這不僅是因為實施將近十年的物權(quán)法在實踐中遇到的問題越來越深刻，需要在更為根本的層次上解決，還因為，將近十年審判經(jīng)驗的積累和理論總結(jié)，為在更深層次上解決這些問題，提供了思路、技術(shù)與工具。

在體系上，本解釋可以區(qū)分為三大部分：一是不動產(chǎn)物權(quán)的登記問題，具體而言，解決登記制度與物權(quán)歸屬和物權(quán)變動的關(guān)系問題；二是物權(quán)的共有問題，主要解決共有權(quán)人之間的權(quán)利沖突、權(quán)利配合與權(quán)利行使問題；三是善意取得問題，包括善意取得的前提條件、善意的認定標準及其時點等問題。

從理念上看，我認為，這一司法解釋，從現(xiàn)實出發(fā)，以問題為導向，實現(xiàn)了實踐與規(guī)范的互動；它在強調(diào)物權(quán)秩序的同時，也更加強調(diào)物的效率，在已有的條件下，注重調(diào)和權(quán)力與權(quán)利的和諧共存，注重實現(xiàn)物權(quán)秩序與物權(quán)效率的共贏。

筆者認為，本司法解釋，約有以下諸端，實現(xiàn)了前述理念：

一、不動產(chǎn)登記與物權(quán)歸屬：內(nèi)有規(guī)矩，外有方圓，內(nèi)外有別

物權(quán)法實施后，不少法官、法院都將不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)（物權(quán)法第16條）這一規(guī)定當成了金規(guī)玉律，由此認為，既然物權(quán)的歸屬和內(nèi)容是以不動產(chǎn)登記簿為準，已經(jīng)登記的不動產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭議的，應(yīng)當先撤銷或者變更登記。而登記在現(xiàn)行法上又是一種依申請的行政行為，因此應(yīng)當先提起行政訴訟撤銷或者變更不動產(chǎn)登記。

舉例而言，張三、李四共同出資購買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請求確認房屋共有權(quán)，不少法官和法院認為，李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權(quán)。

這種看法及做法，一是未能全面理解不動產(chǎn)登記的公示效力；二是將權(quán)利的表征與權(quán)利等同視之，認為表征不變，權(quán)利就不變；三是顛倒了權(quán)利與登記之間的關(guān)系，真實權(quán)利狀態(tài)決定登記而非登記決定真實權(quán)利狀態(tài)；四是造成當事人訴累，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權(quán)屬，并因此而循環(huán)無解的尷尬局面。

本司法解釋第一、二條即是對上述實踐問題的回應(yīng)，基本原則是：登記的公示效力在于保障對外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易時，登記具有公信力，不以實際權(quán)利狀態(tài)為準而以登記為準；在處理不涉及第三人的內(nèi)部關(guān)系時，登記的公信力不發(fā)生作用，實事求是是基本原則。

具體而言，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬爭議、不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)關(guān)系的爭議都可納入民事訴訟。內(nèi)部關(guān)系上，依據(jù)真實權(quán)利狀態(tài)確定權(quán)利人，而非依據(jù)登記確定權(quán)利歸屬。

如此，前述案例，李四提起民事訴訟法院應(yīng)當受理，李四提出其出資以及雙方關(guān)于共有約定的證據(jù)，法院應(yīng)據(jù)此認定李四為共有權(quán)人。

同理，司法解釋第6條也貫徹了上述原則。

簡而言之，登記與物權(quán)歸屬的關(guān)系是：對內(nèi)，實事求是；對外，公示公信。

二、不動產(chǎn)登記制度與債權(quán)人保護：物權(quán)秩序與交易安全的雙重保護

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)制度，使開發(fā)商能夠在房屋交付之前獲得融資并開發(fā)，這類制度，對于促進房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展，不無裨益，但對購房人獲得房屋所有權(quán)，卻有現(xiàn)實威脅。實踐中，老百姓最為擔心的是，錢付了，房拿不到。開發(fā)商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現(xiàn)象屢見不鮮。

解決此類問題，現(xiàn)行法上有其手段。物權(quán)法第20條規(guī)定的預告登記制度，就是為保障買房人等債權(quán)人實現(xiàn)物權(quán)目的而規(guī)定的一項制度。這一制度，直至建設(shè)部《房屋登記辦法》和國土資源部《土地登記辦法》的頒布實施，才具體落地。到2015年的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，預告登記制度已蔚然成型。

本司法解釋在有限篇幅內(nèi)，用兩條規(guī)定了預告登記制度，足見該問題之重要、適用之廣泛、情況之復雜。

預告登記制度在本司法解釋中的規(guī)定及其在實踐中的應(yīng)用，一方面尊重了以登記為表征的物權(quán)秩序，另一方面，對于尚未獲得物權(quán)的債權(quán)人，以預告登記方式保障其獲得物權(quán)，加強其債權(quán)的效力，并由此建立起債權(quán)與物權(quán)相互溝通的橋梁。

可以說，預告登記制度在技術(shù)上實現(xiàn)了物權(quán)秩序與交易安全的雙重價值。

三、基于法律文書的物權(quán)變動：物權(quán)變動與債權(quán)行為區(qū)分的邏輯延伸

基于人民法院、仲裁委員會的法律文書導致的物權(quán)變動，物權(quán)法第28條規(guī)定，自法律文書生效時即發(fā)生效力，無需登記，但其處分權(quán)受限制。

但是，哪些法律文書能夠?qū)е挛餀?quán)變動，實踐中多有爭議。尤其是，實踐中有將繼續(xù)履行合同的判決認定為導致物權(quán)變動的法律文書的現(xiàn)象。如此，導致產(chǎn)生以法院判決替代履行行為，以法院判決替代物權(quán)登記，并導致物權(quán)秩序紊亂、實際權(quán)利狀態(tài)與登記權(quán)利狀態(tài)不一致的現(xiàn)象，進而影響到下一步的交易安全。

司法解釋對此正本清源，堅守物權(quán)法債權(quán)行為與物權(quán)變動二分的體系原則，將直接導致物權(quán)變動的法律文書限定為改變物權(quán)關(guān)系、而排除履行債權(quán)的判決書等（第7條），這一規(guī)定，維護了既有的物權(quán)秩序，保護了未來的交易安全。

四、共有制度：以物的利用效率為導向的規(guī)則設(shè)計

共有制度所面臨的問題是，多個主體共有一物，必將影響物的使用效率，如何協(xié)調(diào)，考驗著法律人的智慧。

對此，司法解釋的基本導向是，在保障物權(quán)人權(quán)利的前提下，以技術(shù)化的手段盡量提升物的利用效率，具體表現(xiàn)為：

一是在優(yōu)先購買權(quán)行使場合上，排除共有人因繼承、遺贈等原因發(fā)生轉(zhuǎn)讓時其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)、排除共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額時其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)（第9條、第13條），這一規(guī)定，維護了優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)基于共有人轉(zhuǎn)讓份額這一意思自治的前提；

二是在優(yōu)先購買權(quán)的保護上，明確規(guī)定程序規(guī)范作為當事人意思自治的補充，例如要求轉(zhuǎn)讓人發(fā)出通知、明確行使期間等（第11條），為共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使設(shè)定切實可行的規(guī)則，拋棄早期單純宣告交易無效的事后保護路徑，強調(diào)事前和事中保護，更具操作性；

三是從正反兩個方面明確優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件的含義（第12條），回應(yīng)實踐中優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利不及時、行使權(quán)利不對等的問題。

四是同等條件下，明確多個優(yōu)先購買權(quán)人按比例行使的規(guī)則，解決了多個優(yōu)先購買權(quán)的沖突問題，維護了共有人的人合性特征（第14條）。

五、善意取得：物權(quán)歸屬與交易秩序的琴瑟和鳴

對善意取得制度的討論，在我國民法理論界和實務(wù)界，幾乎無人不予、無話不說，再加上我國合同法第51條所引發(fā)的爭議，更是觀點紛紜。如何取舍？如何以既有觀點和制度回應(yīng)實踐中的問題？挑戰(zhàn)著司法者的能力（關(guān)于善意取得制度在實踐中的問題及其應(yīng)對，可參見司偉：《善意取得：案例及展開》，載本人公眾號Junnylaw）。

對此，司法解釋采取的原則是，區(qū)分合同法有關(guān)制度與善意取得制度的功能：前者解決合同的效力、履行等問題，而后者則承擔確定物權(quán)歸屬的職責；前者意在確定交易秩序，后者旨在確定物權(quán)歸屬。并由此實現(xiàn)物權(quán)歸屬與交易秩序的相輔相成。具體表現(xiàn)在：

一是不將合同無效或者有效作為善意取得制度適用的前提，而將登記權(quán)利人實際無處分權(quán)作為善意取得制度適用的條件（第15條），從而使善意取得制度保護善意第三人獲得物權(quán)的功能更加純粹，也使合同法相關(guān)制度與善意取得制度更加協(xié)調(diào)；

二是強調(diào)登記對于不動產(chǎn)受讓人善意的推定作用，并反向列舉影響推定效力的登記類型。由此，使登記作為物權(quán)公示方法，在正反兩個方面發(fā)揮作用（第16條）；

三是明確交易習慣、市場價格、交易對象、場所等因素對于認定動產(chǎn)受讓人善意以及合理價格中的作用，符合實踐中通常表現(xiàn)形態(tài)（第17條、第19條）；

四是明確善意的判斷標準時點，以不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付為準而非以訂立合同時為準，與善意取得制度解決物權(quán)歸屬秩序的立法目的遙相呼應(yīng)（第18條）；

五是根據(jù)合同無效情形，維護合同無效與物權(quán)（因善意取得）變動的一體性原則。在絕對無效與被撤銷而無效兩種情形下，排除善意取得的適用（第21條）。其原因在于，合同因違反強制性規(guī)定、公序良俗等導致其絕對無效，如仍然因善意取得而產(chǎn)生物權(quán)變動，一方面將導致物權(quán)變動這一法律效果違反法體系的整體規(guī)劃，產(chǎn)生內(nèi)部體系的矛盾；另一方面將導致善意取得所保護的法益將高于居于更有地位的、合同無效所保護的法益，在利益衡量上顯然失衡。

一部物權(quán)法司法解釋，區(qū)區(qū)20余條，不僅僅是最高法院審委會大法官們字斟句酌的結(jié)果，也不僅僅是萬千法官在無數(shù)案件中的知識匯集，它更是這個國家、這個社會、這個族群，在這個時代，如何自處、如何共處以及如何永處的智慧結(jié)晶。

我們希望，每一部司法解釋，都能夠循著那個偉大的理念，不斷地反觀實踐，總結(jié)實踐，回應(yīng)實踐，在價值與現(xiàn)象間往返，在規(guī)范與事實間互見，為我們提供一個足以安頓自身的規(guī)則家園。

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最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，現(xiàn)予公布，自2016年3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月22日

為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應(yīng)當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第三條 異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權(quán)歸屬的，應(yīng)當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條 未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。

第五條 買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。

第六條 轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。

第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當認定為物權(quán)法第二十八條所稱導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

第八條 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。

第九條 共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條 優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔等實質(zhì)性變更要求；

（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。

第十五條 受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當認定受讓人為善意。

真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當承擔舉證證明責任。

第十六條 具有下列情形之一的，應(yīng)當認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當認定受讓人具有重大過失。

第十七條 受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應(yīng)當認定受讓人具有重大過失。

第十八條 物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。

當事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。

法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當按照法律規(guī)定的時間認定權(quán)利人是否為善意。

第十九條 物權(quán)法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第二十條 轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應(yīng)當認定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。

第二十一條 具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。

本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理、施行后尚未審結(jié)的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。