濟(jì)南軌道交通“一橫兩縱”的R線即將走進(jìn)具體實(shí)施建設(shè)的階段，其沿線商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展前景吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也使不少購房者開始改變居住的觀念。相關(guān)專家表示，軌道交通的發(fā)展，有可能改變濟(jì)南樓市以及沿線商圈的格局。
樓市打破現(xiàn)有居住模式近郊房關(guān)注度提升
軌道交通對沿線房地產(chǎn)的影響之大，從幾個已開通的城市可見一斑。北京地鐵開通后，沿線房價在短時間內(nèi)上漲一倍;天津地鐵開通后，起始站點(diǎn)周邊的二手房無論是成交數(shù)量還是交易價格，都呈上升趨勢。
在濟(jì)南，市民以往的購房觀念大多是“要選市區(qū)的房子”，對郊區(qū)的房子則不太感興趣。西客站的建立、高鐵的開通在一定程度上改變了市民的觀念，如果軌道交通建成開通，近郊的房地產(chǎn)市場將再次成為關(guān)注的熱點(diǎn)。
今年2月舉行的濟(jì)南市土地基準(zhǔn)價格調(diào)整聽證會，首次將軌道交通列入了影響土地價格的因素。其實(shí)，在此之前，早有樓盤打起“軌交房”概念，例如“坐擁兩條軌道線，大盤升值在即”這類宣傳語，在不少軌道交通規(guī)劃路線沿線的樓盤項目中都能看到。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，軌交建設(shè)對濟(jì)南樓市最大影響在于對市民購房觀念的改變，尤其是剛需購房者會慢慢向近郊交通便利、空氣新鮮的區(qū)域轉(zhuǎn)移;另一影響是房價，有專家表示，R線沿線項目去年就達(dá)到35個，約占全市在售項目數(shù)量的41%，今后還會繼續(xù)增加，這些項目的房價上漲必然影響整個市場的房地產(chǎn)價格走勢。
商圈沿線商圈或相融合路線成環(huán)影響更大
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，軌道交通對于商業(yè)地產(chǎn)的影響更甚于住宅，投資者可以通過便捷的交通跨區(qū)域投資，消費(fèi)者同樣可以跨區(qū)域消費(fèi)。
目前濟(jì)南比較成熟的幾個商圈主要集中在大觀園、泉城路、花園路、緯十二路等區(qū)域，各自擁有自己的消費(fèi)群體。軌道交通貫通之后，格局有可能被打破。
R線的3條線路中，R2線經(jīng)過的商業(yè)區(qū)最多，包括緯十二路、西市場、火車站、北園大街、七里堡等多個商圈都在沿線附近。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，軌道交通的建設(shè)會讓這些商圈融合在一起，尤其是在兩條線路交會的區(qū)域，影響相對更大，“如果整個軌道交通形成環(huán)路，建成一個體系，影響面將會更大?！?
一位從事房地產(chǎn)業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士表示，軌道交通的幾條線路貫通之后，濟(jì)南各個區(qū)域商圈的融合將彌補(bǔ)區(qū)域發(fā)展的差異，軌道交通站點(diǎn)尤其是線路交會處的站點(diǎn)將成為新的客流集散中心。其周邊的商圈通過軌道交通有機(jī)結(jié)合起來，多個商圈一同發(fā)揮輻射作用，這對沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會是一個有利因素。
修建軌交R線，保泉不受影響
軌道交通路線穿越濟(jì)南城區(qū)，是否會對泉水造成影響是每一個濟(jì)南人關(guān)注的問題。
山東省水文局研究員商廣宇多年來致力于濟(jì)南市泉水的研究和保護(hù)，“軌道交通R線修建的路線已經(jīng)避開了濟(jì)南的泉水敏感區(qū)，可以確保泉水不受影響。”商廣宇介紹，濟(jì)南的泉水敏感區(qū)主要集中在泉城路周邊：西起順河路、東到歷山東路、北至泉城路省政府一帶、南至山東大學(xué)趵突泉校區(qū)，這個區(qū)域含水層比較淺。而從軌道交通R線的3條線路來看，都在這個區(qū)域以外，完全不用擔(dān)心會破壞泉脈。
商廣宇介紹，擔(dān)心影響泉水一是怕施工之后會擋住泉水的來路;二是如果施工期間有水出現(xiàn)，施工方會進(jìn)行抽水，從而對泉水產(chǎn)生影響。“濟(jì)南的西部和北部區(qū)域地下主要是火成巖，就是隔水體，地下水資源并不豐富;濟(jì)南的東部和南部區(qū)域地下主要是石灰?guī)r，雖然有地下含水層，但含水層距離地面在30米左右。軌道交通埋深一般在14米到15米左右，不會與含水層有接觸，所以也不用擔(dān)心會影響泉水?！?
此前，省地礦局801水文地質(zhì)工程地質(zhì)大隊的專家曾根據(jù)多年的勘查研究資料，通過建立結(jié)構(gòu)模型的方式，采用層次分析法評價了濟(jì)南軌道交通建設(shè)的適宜性。四大泉群出露區(qū)附近的評價結(jié)果顯示，不適宜建設(shè)軌道交通的區(qū)域主要分布于趵突泉、黑虎泉、珍珠泉這“三泉”附近，南護(hù)城河以北至泉城路，青年西路附近，黑虎泉以南至文化路片區(qū)。
而具體到街道層面，從泉水出露區(qū)附近的主要街道看，大明湖路東西沿線基本屬于適宜建軌道交通的路段。而緯二路一線、經(jīng)七路也均適宜建設(shè)軌道交通。但是，濼源大街的東段和中西段、和平路的西段均不適宜建軌道交通，所以，盡管經(jīng)七路適宜建設(shè)軌道交通，專家們對濼源大街一線的整體評價仍為不適宜軌道交通建設(shè)。
