房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰。記者獲悉，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

財(cái)政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會(huì)第十五次會(huì)議作2014年中央決算報(bào)告時(shí)表示，2015年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

據(jù)悉，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。目前，個(gè)人買賣房屋暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅。

有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)內(nèi)容繁復(fù)。對(duì)于調(diào)控而言，以交易環(huán)節(jié)調(diào)整稅收為重，短期內(nèi)能產(chǎn)生一定效果。但從建立長效機(jī)制來看，稅收政策調(diào)整頻繁，出臺(tái)較為倉促，應(yīng)急色彩濃厚，缺乏頂層設(shè)計(jì)。此外，還存在制度建設(shè)滯后、保有環(huán)節(jié)改革進(jìn)展緩慢等問題。

“現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯?！?

上述業(yè)內(nèi)人士表示，除保有環(huán)節(jié)稅收外，現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調(diào)節(jié)賣方。在供求關(guān)系緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，賣方承擔(dān)的稅負(fù)基本轉(zhuǎn)嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負(fù)擔(dān)，偏離了調(diào)控方向。

以2013年房地產(chǎn)相關(guān)稅收為例，直接來源于房地產(chǎn)的稅收收入約為2.56萬億元，占全國稅收收入比重約為23.1%，占全國財(cái)政收入比重約為19.8%。其中，建設(shè)環(huán)節(jié)收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%，交易環(huán)節(jié)收入占54.9%，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)房地產(chǎn)稅立法改革總體思路，擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文在接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，現(xiàn)階段應(yīng)在全國人大、財(cái)政部內(nèi)部征求意見，進(jìn)行完善，還沒有到向?qū)＜业壬鐣?huì)各界征求意見的階段。

“但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅，隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌，未來會(huì)再進(jìn)行改革。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。

值得注意的是，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅改應(yīng)注意合理制定對(duì)家庭基本需求的免稅政策，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開發(fā)項(xiàng)目征收房地產(chǎn)稅，抑制囤地、閑置土地等行為。

倪紅日表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，未來房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并后，房企也應(yīng)作為有地?zé)o房新的房地產(chǎn)稅納稅人。她認(rèn)為，稅收覆蓋面和強(qiáng)度或比現(xiàn)在更為嚴(yán)厲，“新的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)發(fā)生很大變化。是根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估值作為征稅基礎(chǔ)，而評(píng)估值是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，進(jìn)行專業(yè)計(jì)稅評(píng)估。將按照土地面積和地理位置，實(shí)行差別稅率”。

有房地產(chǎn)商認(rèn)為，未來房地產(chǎn)稅若以評(píng)估價(jià)為繳稅基礎(chǔ)，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的背景下，將對(duì)目前大量囤地囤房等行為產(chǎn)生抑制作用。

此外，倪紅日指出，立法框架建立起來之后，具體征收時(shí)，地方應(yīng)有一定的自主權(quán)?！胺康禺a(chǎn)稅將作為地方稅種，給地方一定的征稅自主權(quán)。比較可能的方式是類似于煤炭資源稅的征稅方式，全國規(guī)定一個(gè)稅率區(qū)間，各個(gè)地方在這個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。各地的開征時(shí)間、具體征稅依據(jù)、操作細(xì)節(jié)也會(huì)有細(xì)微不同。”施正文說，即便房地產(chǎn)稅立法完成，可以開征房地產(chǎn)稅，也不會(huì)全國范圍內(nèi)統(tǒng)一開征，各地會(huì)各自出臺(tái)征收細(xì)則。

針對(duì)將在什么時(shí)間、以何種形式開征，以及征收對(duì)象、免征范圍的劃定等涉及具體執(zhí)行層面的問題，有業(yè)內(nèi)人士稱暫時(shí)還沒有定論。

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