投資房產(chǎn)算是一種創(chuàng)業(yè)，要想獲得收益，并不是那么容易。雖然這些年房?jī)r(jià)基本處于上漲狀態(tài)，但是并不意味著投資房產(chǎn)就能賺錢。房地產(chǎn)市場(chǎng)有各種風(fēng)險(xiǎn)，稍微失誤都可以讓自己賠錢。那么，房地產(chǎn)投資特點(diǎn)有哪些？投資房地產(chǎn)需要注意些什么？佰佰安全網(wǎng)為您普及相關(guān)的投資理財(cái)安全小知識(shí)。

什么是房地產(chǎn)投資？

房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象來獲取收益的投資行為。投資房產(chǎn)的對(duì)象按地段分投資市區(qū)房和郊區(qū)房；按交付時(shí)間分投資現(xiàn)房和期房；按賣主分投資一手房和二手房；按房產(chǎn)類別分投資住宅和投資商鋪。

房地產(chǎn)投資特點(diǎn)有哪些？

同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：

一、房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動(dòng)。這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。

二、房地產(chǎn)投資的高投資量和高成本性

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因：

1、土地開發(fā)的高成本性。

由于土地的位置固定，資源相對(duì)稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn)，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬；同時(shí)作為自然資源的土地，不能被社會(huì)直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。

2、是由于房屋建筑的高價(jià)值性。

房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長(zhǎng)，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí)，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。

一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程中，包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。

三、房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性

整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長(zhǎng)，原因包括：

一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)買過程，它要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長(zhǎng)。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場(chǎng)的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得利潤(rùn)。

二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場(chǎng)，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請(qǐng)專業(yè)人員來進(jìn)行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會(huì)增加一定的時(shí)間。

三是如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長(zhǎng)，這樣更會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長(zhǎng)。

四、高風(fēng)險(xiǎn)性

由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。

五、環(huán)境約束

建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動(dòng)性。因此，在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟(jì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。

六、低流動(dòng)性（變現(xiàn)性差）

房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊(cè)，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對(duì)象。

投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

1、政策風(fēng)險(xiǎn)。例如，某公司去年因?yàn)槭袌?chǎng)前景看好，準(zhǔn)備發(fā)展一個(gè)大型別墅項(xiàng)目，當(dāng)國(guó)家的政策突然改變（你應(yīng)該知道國(guó)家最近對(duì)房地產(chǎn)的政策），該計(jì)劃只好中止，這就是政策風(fēng)險(xiǎn)。另外，最近一段時(shí)間上海的房產(chǎn)價(jià)格下跌，也屬于政策風(fēng)險(xiǎn)。

2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。地價(jià)的突然飆升，房屋價(jià)格暴跌等等，這些都是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，一般都會(huì)同時(shí)進(jìn)行若干個(gè)項(xiàng)目，實(shí)際資產(chǎn)通常比手頭擁有的資產(chǎn)少的多，因此公司的資產(chǎn)基本上都是在建的房屋，公司運(yùn)作的流動(dòng)資金一般都是依靠銀行借款來維持。在這種情況下，一旦中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就容易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資方式有哪些？

從房地產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。

從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。

從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式角度：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

直接投資

投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。

包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。

間接投資

將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。

具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。

地產(chǎn)投資

即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來獲取投資收益。

住宅房地產(chǎn)投資

投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。

商業(yè)房地產(chǎn)投資

主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等。

工業(yè)房地產(chǎn)投資

我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。

出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目

以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。

出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目

以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。

混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目

以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。

房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)

1、個(gè)人資金實(shí)力及租賃市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付，如果沒有雄厚的資金實(shí)力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。

其次在投資前要在對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)租賃市場(chǎng)有一定的把握，避免投資的盲目性。市場(chǎng)價(jià)格主要受供求關(guān)系影響，所以，投資房地產(chǎn)最根本的還是要看市場(chǎng)的供求狀況如何，尤其是租賃市場(chǎng)的需求變動(dòng)和價(jià)格走勢(shì)，來決定投資時(shí)機(jī)是否成熟。

2、房產(chǎn)投資品種的選擇

目前供個(gè)人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等；

一般來說，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長(zhǎng)時(shí)，投資商業(yè)用房甚至是公寓都會(huì)有較好的回報(bào)；

與投資商業(yè)用房相比，投資住宅會(huì)比較安全；只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，升值也會(huì)比較穩(wěn)定。

3、購(gòu)置投資型房產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮全面

綜合考慮該項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。

4、購(gòu)置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作

即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報(bào)，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時(shí)收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。

隨著房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個(gè)人投資帶來新的機(jī)遇。

5、個(gè)人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問題

如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時(shí)變現(xiàn)，投入的資金就會(huì)被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長(zhǎng)期支付利息的包袱。

因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時(shí)，要具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。尤其是對(duì)于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40％。

房地產(chǎn)投資中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、獲得收益的建議

1、審時(shí)度勢(shì)，把握時(shí)機(jī)

樓市的發(fā)展存在周期性，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，正確判斷樓市的周期，就能正確找到樓市投資的準(zhǔn)確商機(jī)。在合適的時(shí)機(jī)，以相對(duì)較低的價(jià)格介入有升值潛力的房產(chǎn)。

考察地段，充分了解

在落實(shí)投資前，對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)所在地段進(jìn)行考察非常重要，考察內(nèi)容包括三個(gè)方面：

第一、了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來的規(guī)劃；

第二、了解目標(biāo)房產(chǎn)的升值潛力；

第三、了解租客的類型和需求，掌握租金波動(dòng)情況，核算年回報(bào)率。

保障收益，避免空置

如寫字樓投資者均以租金回報(bào)作為獲利手段，但其較容易受市場(chǎng)大環(huán)境影響，如金融危機(jī)、住宅泡沫爆破、股市大幅波動(dòng)等。這些現(xiàn)象容易導(dǎo)致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增，甚至?xí)l(fā)只租不售局面的逆轉(zhuǎn)。因而具有長(zhǎng)期持有物業(yè)的強(qiáng)烈心態(tài)，保障收益、避免空置最為關(guān)鍵。

審慎選房，咨詢專家

投資樓市除時(shí)機(jī)和地段外，品種的選擇同樣重要。除商品房外還可以嘗試其它房產(chǎn)品種，例如房改房、拍賣房，不同的品種有不同的升值空間。

也可向房地產(chǎn)投資方面的專家咨詢，獲取專業(yè)意見，可以有效地維護(hù)投資者投資的穩(wěn)健性，降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的收益。

平衡投資，長(zhǎng)短結(jié)合

投資樓市收益豐厚但資金回收周期長(zhǎng)，因此投資者要正確評(píng)估自己的投資承受能力，可以選擇長(zhǎng)線投資和短線操作并行。

“不要將雞蛋放在一個(gè)籃子里”，通過投資組合來分散非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

6、合理選擇區(qū)域

回避樓市過熱區(qū)域，止步于熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)片區(qū)，房?jī)r(jià)升速過快、升幅過大、投資者比例過高、“炒房炒股”成為一種城市文化和生活時(shí)尚的城市，遠(yuǎn)離那些城市基礎(chǔ)設(shè)施尚未“脫貧”、城市文化落后、城市產(chǎn)業(yè)過度依賴外部而內(nèi)需有限的城市；

把投資引導(dǎo)到樓市潛力尚未挖掘的二線城市，尤其是城市文明、城市文化進(jìn)步快，城市經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)合理、人口素質(zhì)高的城市。

總結(jié):投資房產(chǎn)是有很多東西需要注意的，包括政策、法律等方面都需要了解。只有做好各種知識(shí)準(zhǔn)備，才會(huì)降低投資失誤，從而保證自己獲得比較好的收益。