主要內(nèi)容

《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。《指導(dǎo)規(guī)則》還對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、籌備以及履行的職責(zé)等內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)，還對(duì)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所承擔(dān)的指導(dǎo)和監(jiān)督的內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定。

“亮點(diǎn)”解析

一、業(yè)主大會(huì)成立有時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不再跑“馬拉松”

針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立難、小區(qū)無法選出業(yè)主委員會(huì)這一情況，《導(dǎo)則》專門作了三條針對(duì)性的規(guī)定：一是《導(dǎo)則》第九條規(guī)定房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60天內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組;二是《導(dǎo)則》第十五條規(guī)定籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議;三是《導(dǎo)則》第五十八條規(guī)定：小區(qū)未能選舉出業(yè)委會(huì)的，可由居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)與監(jiān)督下同，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

二、業(yè)委會(huì)成員資格有新規(guī)，業(yè)委會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)有保障

不管是2003年的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，還是《導(dǎo)則》對(duì)業(yè)委會(huì)成員條件都是有一定的限制，比如說都規(guī)定了業(yè)委會(huì)人員“應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)”。相對(duì)于《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，《導(dǎo)則》的進(jìn)步主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是業(yè)主委員會(huì)成員退出機(jī)制的完善。

《導(dǎo)則》四十三條規(guī)定了四種業(yè)主委員會(huì)委員主體資格自動(dòng)終止的情況：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(二)喪失民事行為能力的;(三)依法被限制人身自由的;(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。結(jié)合《導(dǎo)則》的其它有關(guān)于業(yè)委會(huì)成員補(bǔ)選的條款，如業(yè)委會(huì)成員不足的，應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)補(bǔ)選。這些規(guī)定保證了業(yè)委會(huì)人員的完整性，進(jìn)而保證其正常工作。

二是除了明確規(guī)定業(yè)委會(huì)成員資格法定終止外，《導(dǎo)則》第四十四條對(duì)約定終止也作出明確規(guī)定：主委員會(huì)委員有不履行委員職責(zé)的、利用委員資格謀取私利等情況的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格。所以，建立業(yè)委會(huì)成員資格的終止制度以保證其良好運(yùn)轉(zhuǎn)勢(shì)在必行。

三是通過限制業(yè)主自治權(quán)來限制業(yè)主成為業(yè)委會(huì)成員?！秾?dǎo)則》第二十條規(guī)定：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。參加業(yè)委會(huì)成員的選舉，成為業(yè)委會(huì)成員是業(yè)主共同管理權(quán)行使的重要體現(xiàn)，對(duì)于有上述情況的業(yè)主，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是可以限制業(yè)主成為業(yè)委會(huì)成員的。

三、業(yè)委會(huì)工作流程有要求，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)不再“癱瘓”

從《導(dǎo)則》整個(gè)內(nèi)容看，其最大的“亮點(diǎn)”是對(duì)業(yè)委會(huì)運(yùn)作流程出了一些新的規(guī)定，來解決當(dāng)前業(yè)委會(huì)不能正常工作和業(yè)委會(huì)個(gè)別成員控制業(yè)主委員會(huì)的問題。

一是《導(dǎo)則》第五十一條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。這一“強(qiáng)制開會(huì)”制度可能會(huì)在法理上有一定的爭(zhēng)議，但的確可以解決小區(qū)一些亟待解決的問題，比如說業(yè)委會(huì)不按照召開業(yè)主大會(huì)決定小區(qū)急需維修事項(xiàng)，通過居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定維修資金的使用可以有效解決這一問題。

二是《導(dǎo)則》第四十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案應(yīng)包括：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，業(yè)主的意見和建議等等。這些對(duì)業(yè)委會(huì)工作建檔制度的強(qiáng)制性要求，可以從很大程序上規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的運(yùn)作。

三是《導(dǎo)則》要求業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)使用公開。業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)一般包括通信費(fèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)會(huì)務(wù)費(fèi)，交通費(fèi)，辦公用品費(fèi)用，餐費(fèi)，業(yè)委會(huì)成員津貼等等，實(shí)際上，業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)使用不規(guī)范情況時(shí)有發(fā)生，上海浦東新區(qū)某樓盤，業(yè)委會(huì)成員長(zhǎng)期在國外，每次開會(huì)都要報(bào)銷往返一、二萬的機(jī)票，加之其它費(fèi)用，業(yè)委會(huì)一年的經(jīng)費(fèi)十余萬元。業(yè)委會(huì)的這些所謂的會(huì)議支出是否合理，應(yīng)交給全體業(yè)主來評(píng)判。對(duì)于業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)問題，《導(dǎo)則》 第四十二條要求：工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

四是《導(dǎo)則》對(duì)業(yè)委會(huì)的會(huì)議公開、透明作出明確規(guī)定。綜合《導(dǎo)則》三十七、三十八、三十九條規(guī)定，其對(duì)業(yè)委會(huì)會(huì)議制度的要求體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，法定三分之一業(yè)委會(huì)成員提議，7日內(nèi)必須召開業(yè)委會(huì)會(huì)議;其次，作出決定應(yīng)全體委員半數(shù)以上同意，且業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議;第三，業(yè)委地開會(huì)7日前，公開開會(huì)的內(nèi)容并聽取業(yè)主意見;最后，業(yè)委會(huì)作出決定起3日內(nèi)在小區(qū)內(nèi)公布。從業(yè)委會(huì)的運(yùn)作實(shí)踐看，由于對(duì)其開會(huì)沒有程序上的要求，其一般的程序就是幾個(gè)業(yè)委會(huì)成員的“碰頭會(huì)”，絕大多數(shù)情況下是開會(huì)的結(jié)果公開，開會(huì)的過程、開會(huì)的內(nèi)容一般不公開，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的工作不滿的情況經(jīng)常發(fā)生。如果業(yè)委會(huì)按照《導(dǎo)則》的上述規(guī)定召開業(yè)委會(huì)會(huì)議，給業(yè)主積極參與的機(jī)會(huì)，實(shí)際上是向業(yè)委會(huì)工作的透明、公開又邁進(jìn)了一大步。

四、規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作，政府主管部門不能消極“執(zhí)法”

按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)工作進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，但如何進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督并沒有給出明確的規(guī)定，從實(shí)踐上看，行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督主要體現(xiàn)在“事后監(jiān)督”和“被動(dòng)監(jiān)督”，即業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)出了問題政府再出面，行政主管部門的工作是消極被動(dòng)的，而按照《導(dǎo)則》規(guī)定政府主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)工作應(yīng)積極參與。

上文提到第五十一條規(guī)定的限制召開業(yè)主大會(huì)制度和居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)制度是明顯的體現(xiàn)。第五十八條規(guī)定的居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)工作職責(zé)制度也是行政機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)委會(huì)工作指導(dǎo)、監(jiān)督加強(qiáng)的具體體現(xiàn)。從《導(dǎo)則》內(nèi)容看，行政主管部門加強(qiáng)對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的管理還有以下幾條規(guī)定：

《導(dǎo)則》第十條規(guī)定：籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。從一些地方的規(guī)定看，籌備組多為業(yè)主組成，比如說上海市就明確規(guī)定籌備組必須是業(yè)主的業(yè)主或開發(fā)商(一般是指尚有未出售房子的)，但單純由業(yè)主組成的籌備組往往由于成員分歧太大而無法正常工作，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)長(zhǎng)期不能成立，這一規(guī)定可能極大提高業(yè)主大會(huì)籌備組的工作效率和籌備組工作的可信度。

《導(dǎo)則》第五十五條規(guī)定的違法使用印章責(zé)任制度：違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)同意使用印章的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，通告全體業(yè)主，造成經(jīng)濟(jì)損失的，追究責(zé)任人的法律責(zé)任?！秾?dǎo)則》第五十六條規(guī)定的公安部門的協(xié)助移交制度：業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。 《導(dǎo)則》第五十七條規(guī)定的“強(qiáng)制”換屆制度：業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

最后，除上述《導(dǎo)則》的“亮點(diǎn)”外，其還有許多新的規(guī)定為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作提供了思路和解決方案。在具體執(zhí)行中，有兩個(gè)問題值得注意：一是《導(dǎo)則》如何落實(shí)的問題。從法律上講住建部的規(guī)定屬于部門規(guī)章，雖然可操作性上強(qiáng)，但效力較低，真正實(shí)施取決于地方行政主管部門執(zhí)行的力度。所以應(yīng)加大對(duì)其宣傳力度，有條件的對(duì)行政主管部門的執(zhí)行情況進(jìn)行考評(píng)。在條件成熟時(shí)，可將其上升為有強(qiáng)制執(zhí)行力國務(wù)院的行政法規(guī)。二是《導(dǎo)則》對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立與運(yùn)作中存在的問題，的確作出了一些新的規(guī)定，比如說強(qiáng)制召開業(yè)主大會(huì)制度、居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)制度等等，雖可能解決一些實(shí)際問題，但可能引發(fā)一些理論上、法理上的爭(zhēng)議，需要在執(zhí)行中日臻完善。

關(guān)鍵詞點(diǎn)評(píng)

【關(guān)鍵詞】已交付 50%：《指導(dǎo)規(guī)則》第八條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

■點(diǎn)評(píng)：成立業(yè)委會(huì)通常需要滿足兩個(gè)條件：一是入住率超過50%，二是首套物業(yè)出售并交付使用滿二年。上述限制條件之嚴(yán)緊一直備受爭(zhēng)議。而新《指導(dǎo)規(guī)則》則進(jìn)一步明確了小區(qū)“已交付”逾50%時(shí)，即可啟動(dòng)“兩會(huì)”程序，較過往“入住率超過50%”的條件寬松，在降低業(yè)委會(huì)成立門檻的同時(shí)，也便于實(shí)際統(tǒng)計(jì)。

【關(guān)鍵詞】成立期限150天：《指導(dǎo)規(guī)則》第九條：符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組;第十五條：籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

■點(diǎn)評(píng)：也就是說，小區(qū)業(yè)主大會(huì)從發(fā)起到成立應(yīng)在150天內(nèi)完成。此前，我國各地并無明確統(tǒng)一的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)限。于是，小區(qū)業(yè)主大會(huì)從發(fā)起到成立，拖上一年半載是常有的事。馬拉松式的選舉往往讓業(yè)主吃不消，也加大了小區(qū)業(yè)主大會(huì)中途“流產(chǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】籌備組行政介入：《指導(dǎo)規(guī)則》第十條：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

■點(diǎn)評(píng)：先由開發(fā)商和業(yè)主成立籌備組，再到市房管局備案是以往小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立的首要步驟。因此，不少小區(qū)因開發(fā)商不配合提供資料、不參與籌建籌備組，甚至阻撓而一直無法成立業(yè)主大會(huì)?！吨笇?dǎo)規(guī)則》明確了行政主管部門將介入首次業(yè)主大會(huì)的籌備，在限期內(nèi)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立籌備組，擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)，并由其組織業(yè)主推薦籌備組業(yè)主代表。

【關(guān)鍵詞】分期開發(fā)：《指導(dǎo)規(guī)則》第十六條：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)的辦法。

■點(diǎn)評(píng)：以往業(yè)主大會(huì)的成立條件是按照總體開發(fā)建筑面積計(jì)算的，然而，無論是首期入住的業(yè)主人數(shù)，還是首期開發(fā)的物業(yè)面積，都很難達(dá)到占總體過半的要求，因此先入住的業(yè)主就面臨著成立業(yè)主大會(huì)難的問題;加之小區(qū)開發(fā)周期普遍較長(zhǎng)，這也會(huì)造成小區(qū)的前期物業(yè)管理缺位?！吨笇?dǎo)規(guī)則》對(duì)上述問題作出明確規(guī)定，同一開發(fā)項(xiàng)目，前期先入住的業(yè)主可先成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，并根據(jù)小區(qū)發(fā)展進(jìn)度增補(bǔ)業(yè)委會(huì)成員，以解決分期開發(fā)社區(qū)業(yè)委會(huì)的問題。

【關(guān)鍵詞】欠費(fèi) 限制 共同管理權(quán)：《指導(dǎo)規(guī)則》第二十條：業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

■點(diǎn)評(píng)：“共同管理權(quán)”是《物權(quán)法》提出的一個(gè)新概念，其內(nèi)容包括：業(yè)主可以制定管理規(guī)約、決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)、選舉業(yè)委會(huì)和更換業(yè)委會(huì)成員、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等?！吨笇?dǎo)規(guī)則》對(duì)欠費(fèi)或是有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的業(yè)主，將限制其共同管理權(quán)的行使，這就意味著不履行義務(wù)的業(yè)主有可能失去“話語權(quán)”。

【關(guān)鍵詞】大業(yè)主 一票：《指導(dǎo)規(guī)則》第二十四條：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

■點(diǎn)評(píng)：按照《物權(quán)法》，小區(qū)事務(wù)的投票表決中必須達(dá)到面積和人數(shù)比例的“雙過半”。但在具體操作中，對(duì)投票權(quán)數(shù)的統(tǒng)計(jì)還缺乏指導(dǎo)性文件，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)的表決中往往會(huì)出現(xiàn)大業(yè)主“欺負(fù)”小業(yè)主的現(xiàn)象?！吨笇?dǎo)規(guī)則》明確了擁有多套物業(yè)的業(yè)主今后也只有一票，這無疑對(duì)于遏制“一家獨(dú)大”，保障小業(yè)主的權(quán)利具有重大積極意義。

【關(guān)鍵詞】棄權(quán)票 投票權(quán)數(shù)：《指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條：業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。而未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

■點(diǎn)評(píng)：以往小區(qū)在業(yè)主大會(huì)投票表決時(shí)通常比較隨意，把未參與表決的業(yè)主的選票任意算為贊同或反對(duì)，業(yè)主大會(huì)選舉很可能因此被暗箱操作?！吨笇?dǎo)規(guī)則》明確了棄權(quán)票的統(tǒng)計(jì)方式將由小區(qū)的業(yè)主大會(huì)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，這就為小區(qū)日后的表決制定了游戲規(guī)則，一旦約定棄權(quán)票的統(tǒng)計(jì)方式就不能變更。同時(shí)，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方式也將以上述方式約定，如小區(qū)的車位、攤位等是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積(第二十五條)。

【關(guān)鍵詞】任期 新舊交接 居委會(huì)：《指導(dǎo)規(guī)則》第三十二條：業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任;第五十六條：業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交;第五十八條：因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，屬地政府部門可以責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可由居委會(huì)組織換屆選舉工作。

專家解讀

《指導(dǎo)規(guī)則》的法律性質(zhì)有待明確

從《立法法》的角度審視，《指導(dǎo)規(guī)則》既不是法規(guī)，也不是部門規(guī)章，而只是國務(wù)院部門頒布的規(guī)范性文件。廣義上的規(guī)范性文件，包括憲法、法律、法規(guī)、自治條例、單行條例、部門規(guī)章和地方政府規(guī)章。狹義上的規(guī)范性文件，是指在憲法、法律、法規(guī)，自治條例、單行條例、部門規(guī)章和地方政府規(guī)章以外，由國家機(jī)關(guān)在職權(quán)范圍依法制定的具有普遍約束力的文件。通常所說的規(guī)范性文件，往往是指其狹義。需要說明的是，目前，我國法律法規(guī)對(duì)于規(guī)范性文件的涵義、制定主體、制定程序、制定權(quán)限以及審查機(jī)制等，尚無全面、統(tǒng)一的規(guī)定。為什么《指導(dǎo)規(guī)則》連部門規(guī)章都算不上呢?因?yàn)椤读⒎ǚā芬?guī)定，部門規(guī)章應(yīng)當(dāng)經(jīng)部務(wù)會(huì)議或者委員會(huì)會(huì)議決定，并且由部門首長(zhǎng)簽署命令予以公布。以建設(shè)部為例，實(shí)踐中一般都是以部長(zhǎng)令第XX號(hào)的方式發(fā)布。規(guī)范性文件的效力如何?理論上說，行政機(jī)關(guān)依照法定職權(quán)、按照法定程序所制定的規(guī)范性文件，對(duì)行政法律關(guān)系的主體具有普遍約束力。但在司法實(shí)踐中，規(guī)范性文件多具指導(dǎo)性，缺乏強(qiáng)制性，更不具執(zhí)行力。如《行政訴訟法》第53條明確規(guī)定，審查具體行政行為是否合法，法院可以參照規(guī)章。但對(duì)于政府規(guī)范性文件，則既不能作為審理行政行為合法與否的依據(jù)，更不能參照適用。從《指導(dǎo)規(guī)則》僅有“指導(dǎo)與監(jiān)督”章，而未設(shè)立“法律責(zé)任”章，即可看出其實(shí)際約束力之弱。這種情況下，對(duì)于那些已自成一套的地方政府，很難指望他們會(huì)費(fèi)神費(fèi)力地?fù)?jù)此修改，更不可能推倒重來。 中

什么是交付?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。按照最高法院負(fù)責(zé)人的解釋，房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)?！　”砻嫔峡矗越桓堵识侨胱÷?，作為啟動(dòng)“兩會(huì)”的標(biāo)準(zhǔn)，似乎降低了設(shè)立門檻，簡(jiǎn)化了計(jì)算方式。但仔細(xì)推敲，似乎又不盡然。因?yàn)閷?shí)際交付率究竟是多少，只有建設(shè)單位知曉，政府部門和業(yè)主對(duì)此往往“蒙喳喳”。如果建設(shè)單位故意裝糊涂呢?似乎沒有哪條規(guī)定，可以責(zé)令其公布具體數(shù)據(jù)。只要其不公布交付率，此條幾近報(bào)廢。

成立期限

這是《指導(dǎo)規(guī)則》中的一大亮點(diǎn)，彰顯其務(wù)實(shí)態(tài)度?！捌谙蕖睔v來是程序法的重要概念，但在規(guī)范性文件中一向不被重視。人們經(jīng)常批評(píng)某部法規(guī)、文件操作性差，其中一個(gè)衡量尺度，就是缺少具體、明確的期限規(guī)定。

行政介入

無論是行政介入籌備組，還是介入業(yè)委會(huì)新老交接，都是一件好事，而非壞事。某些評(píng)論視之為洪水猛獸，認(rèn)為“壓縮業(yè)主憑借業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的維權(quán)空間，令業(yè)主自治受到抑制”、“強(qiáng)化對(duì)業(yè)委會(huì)的干預(yù)是用反了力道”、“私權(quán)被代表”等等，實(shí)在是新潮得弱智。道理很簡(jiǎn)單，沒有法治的民主，不僅一錢不值，反而制造傷痕累累。有人群的地方就有左中右。開發(fā)商與業(yè)主之間、業(yè)委會(huì)內(nèi)部成員之間，存在著一定的利益沖突，可以理解，完全正常。馬克思早就說過：“人們?yōu)橹畩^斗的一切，都同他們的利益有關(guān)。”有利益沖突不可怕，可怕的是缺少公正的裁決。業(yè)主自治絕對(duì)不是踢開黨委鬧革命，如果政府真的是“立黨為公、執(zhí)政為民”，那么，其以特殊的身份介入自治組織，無疑會(huì)受到相對(duì)弱勢(shì)的業(yè)主們的歡迎。因此，此條規(guī)定是試金石，含金量極高。

管理規(guī)約和議事規(guī)則

對(duì)分期開發(fā)、欠費(fèi)對(duì)共同管理權(quán)的限制、棄權(quán)票及投票權(quán)數(shù)等具體環(huán)節(jié)，不僅考慮得相當(dāng)詳盡，而且上述情形的處理辦法，均以管理規(guī)約和議事規(guī)則的方式體現(xiàn)，高度尊重業(yè)主的自主選擇。如果后續(xù)能推出文件范本，則更是錦上添花。

大業(yè)主僅享一票

這是《指導(dǎo)規(guī)則》中突破性的規(guī)定，也是最大亮點(diǎn)，非常值得肯定。業(yè)主大會(huì)也好，業(yè)委會(huì)也罷，有點(diǎn)類似于有限公司，關(guān)鍵不是資金合，不是面積合，而是人與人之合。即便是追求商業(yè)利潤的有限公司，立法中還要防止大股東一股獨(dú)大，著力保護(hù)小股東利益，更何況安居樂業(yè)的自治組織呢?《物權(quán)法》規(guī)定投票表決時(shí)，將面積與人數(shù)兩因素并列，嚴(yán)格說來很不妥當(dāng)。面積不是絕對(duì)的，一人一票才是第一位的。權(quán)利面前人人平等。最小最不起眼的權(quán)利也是完整的，與最大最顯眼的權(quán)利平起平坐。大業(yè)主僅享一票的規(guī)定，與《物權(quán)法》對(duì)各種所有權(quán)一體承認(rèn)、平等保護(hù)的原則，可謂一脈相承。其背后蘊(yùn)藏的價(jià)值取向，絕對(duì)不容低估。

前瞻性沉思

當(dāng)然，一部《指導(dǎo)規(guī)則》，制定得再詳盡，也不可能包打天下，更何況還只是“部頒標(biāo)準(zhǔn)”，并沒有手握“尚方寶劍”。如果將眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)，即便千呼萬喚始出來的《物權(quán)法》，實(shí)施后又如何呢?還不是該拆照拆、該征照征，甚至該抓照抓、該死照死?今日之中國，法律法規(guī)總量，堪與發(fā)達(dá)國家媲美，而法治現(xiàn)狀差距，實(shí)不可以道里計(jì)。正應(yīng)了那句流行語：看上去像歐洲，仔細(xì)看卻是非洲。

更值得反思的是，我們似乎在走進(jìn)一個(gè)悖論：越來越關(guān)心能否主宰自己的物權(quán)，卻越來越不關(guān)心誰主宰我們。業(yè)主大會(huì)如何表決，垃圾焚燒場(chǎng)建在哪里，業(yè)主們都很關(guān)心。權(quán)力的合法性建在哪里，卻鮮有人發(fā)問。然而，如果不首先解決這個(gè)問題，我們真的能夠主宰自己的物權(quán)嗎?成立一個(gè)業(yè)委會(huì)，停建一個(gè)垃圾焚燒場(chǎng)，真的就能改變生活的本質(zhì)嗎?所謂的小區(qū)業(yè)主自治、公民自我教育，相對(duì)于權(quán)力的驕橫與專斷，不過是蝸居時(shí)代的蝸行，誰能斷言有把握贏得這場(chǎng)新的龜兔賽跑?